売却で節税できる特例

譲渡所得から3000万円を差し引ける「3000万円特別控除」
譲渡所得が3000万円より小さいと税金がかかりません!


不動産を売って得られた譲渡所得には所得税・復興特別所得税と住民税がかかりますが、自宅(居住用財産)を売った場合はその譲渡所得から3000万円を差し引けるんです。この特例が3000万円特別控除です。
この特例を利用すると、譲渡所得にかかる税金の簡易計算式は
(譲渡所得-3000万円)×税率=税額となります

譲渡所得が3000万円より小さければ、税額はゼロになり、譲渡所得が3000万円を超える場合は、超えた金額に税率をかけて税額が計算されます。税率は売った自宅の所有期間が5年以下か5年超かによって異なり、10年を超えるとさらに低い税率が適用されるケースがあります。

買い替えの場合
住宅ローン控除3000万円特別控除どちらか選択


この3000万円控除は前年または前々年に適用を受けていると利用できません。逆に言うと一度利用したら、翌年と翌々年には利用できません。また買い替えのときに利用できる買換え特例や、売却して損したときの譲渡損失の繰越控除は3000万円控除と併用できません。
また現在終了している住宅ローン減税について、再度延長の議論がなされておりますが、令和4年改正にて延長となった場合、自宅を売却して新たに住宅ローン借りて買い替える場合、売却益が出ていたら3000万円控除か住宅ローン控除かどちらを受けるか選択する必要があります。3000万円控除を利用しなかったら課税されていた所得税額と、住宅ローン控除で控除される税額を試算して額が大きいほうを選べます。

3000
万円控除を利用するには!

以前住んでいた家は住まなくなって3年目の年末までの売却が対象


3000万円控除を利用する場合、対象となるのは自宅の売却なので、自分が住んでいることが原則です。ただし以前住んでいた住宅でも、住まなくなってから3年目の年末までに売れば対象になります。例えば病気の転地療養などで一時的に住まなくなっていた場合、病気が治れば必ず戻ってくると認められれば空き家の期間中も自宅として住んでいたものと見なされます。ですが、老人ホームなどに転居したり、そこを生活の本拠としていた場合は、住まなくなった家は自宅とは見なされません。その他、親が亡くなって空き家になった実家を相続したケースでは、相続してから3年目の年末までに売却すれば3000万円控除を受けられる場合があります。

家を人に貸していても控除の対象
3000万円控除は自宅に住まなくなってから3年目の年末までに売れば、その家を人に貸していても適用の対象になります。ただし人に貸したままの家を売ると立ち退きの問題などでトラブルになるケースもありますので、その家を売却する予定があるなら、期限以内の定期借家契約にするなどの対策が必要です。

家を取り壊した場合はその1年以内に売買契約を結ぶことが条件
自宅として住んでいた家を取り壊してから売却する場合でも、取り壊した日から1年以内に売買契約を交わし、住まなくなって3年目の年末までに売却すれば、3000万円控除の対象になります。
※家を取り壊した敷地を売買契約の日までに駐車場などとして人に貸した場合は、3000万円控除が受けられなくなります。

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