売却豆知識(売却時の税金について)の記事一覧


売却にかかる税金って?

売却で節税できる特例!

取得税って?計算方法って?

売却して損した時に使いえる特例!

実家(親)の家を相続して売るときの税金って?

実家(親)の家を売るときの税金の特例!

売却の時にかかる費用って?

※令和3年12月時点での法令に基づく内容となっています。現在、令和4年改正(案)が協議されていますので
住宅ローン控除、贈与・相続税、その他 税に関する項目に変更がある場合がありますのでご了承ください。
令和4年改正された場合には、最新の内容にて変更致します。
不動産を売却したときは譲渡所得に課税され、譲渡所得は売却価格から売買にかかった費用を差し引いて計算します。

不動産を売却したときには、得た利益(売却益)が「譲渡所得」として課税の対象になり売却益=売却金額(売った金額)がイコールではありません。譲渡所得はあくまで利益なので、その不動産を手に入れたり売ったりしたときの費用を売却金額から差し引く必要があります。費用の中にはその不動産を買ったときの金額も含まれます。

譲渡所得を計算式にすると、

譲渡所得=収入金額-取得費-譲渡費用
となります

(売れた価格が収入金額、買ったときの費用が取得費、売ったときの費用が譲渡費用)

不動産が買ったときより値上がりしていれば…
譲渡所得から3000万円を差し引ける「3000万円特別控除」
譲渡所得が3000万円より小さいと税金がかかりません!


不動産を売って得られた譲渡所得には所得税・復興特別所得税と住民税がかかりますが、自宅(居住用財産)を売った場合はその譲渡所得から3000万円を差し引けるんです。この特例が3000万円特別控除です。
この特例を利用すると、譲渡所得にかかる税金の簡易計算式は
(譲渡所得-3000万円)×税率=税額となります

譲渡所得が3000万円より小さければ、税額はゼロになり、譲渡所得が3000万円を超える場合は、超えた金額に税率をかけて税額が計算されます。税率は売った自宅の所有期間が5年以下か5年超かに…
取得費って何? どんな費用が含まれる?

土地や建物の購入代金、税金や手数料も含まれます

不動産を売って手にした売却益は「譲渡所得」として税金が発生します。売却益(譲渡所得)はあくまで利益なので、売却価格から不動産を手に入れるときにかかった費用=「取得費」と、売るときにかかった費用=「譲渡費用」を差し引いて計算することになります。
では、取得費になるものはどんな費用か?売った土地・建物の購入代金、建築代金、購入するときにかかった手数料や税金、設備費、リフォームなどの増改築にかかった費用、住宅ローンの利息などが取得費となります。

【取得費になるもの】

(1)土地・建物の購入代金
(2)建築代金
(3)購入時にかか…
売って損したらその他の所得と相殺できる?

売った年から最長4年間の所得税・住民税等が軽減されます

不動産を売却したときの譲渡所得がプラスの場合は所得税・復興特別所得税と住民税が課税されますが、譲渡所得がマイナスの場合は売って損をしたことになるので、「譲渡損失」が出てしまいます。
譲渡損失には所得税や住民税がかからないですが、それだけでなく売った年のその他所得と相殺して所得税や住民税を減らすことができます。
さらに売った年の所得よりも譲渡損失のほうが大きく、相殺し切れない場合は、翌年以降の所得からも繰り越して差し引ける「繰越控除」を利用できる場合があります。「譲渡損失の繰越控除」と呼ばれる特例です。この…
親の家を相続して売るときにかかる税金は?

子が住んでいた住宅なら各種の特例が受けられます

相続によって取得した家を売る場合、子がその家を自宅(自身が保有する住宅)として居住していたか、居住していなかったかによって税金に違いが出る。どちらの場合も売却によって発生した譲渡所得(に対して所得税・復興特別所得税と住民税が課税されますが、子が自宅として居住していた場合は「居住用財産」とみなされ、以下の特例の対象となります。
●3000万円の特別控除の特例
●10年超所有の場合の軽減税率の特例
●特定の居住用財産の買換え特例
●マイホームの買換えの場合の譲渡損失の繰越控除
●特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除
また、子が…
相続した空き家を売るときに受けられる3000万円特別控除

1981
年(昭和56年)5月以前に建てられ、親が一人暮らしをしていた住宅が対象
親(被相続人)の家を相続した子(相続人)がその住宅や敷地を売り、一定の要件に当てはまれば、譲渡所得から最高3000万円を差し引くことができます。これを「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」(空き家の3000万円特別控除)といいます。
ここでいう空き家とは、親が自宅として住んでいた住宅で、次の要件のすべてに当てはまるものになります。
(1)1981年5月31日以前に建築されたこと
(2)区分所有登記がされていないこと
(3)相続する直前まで親が一…
売却した翌年の申告時期に確定申告する

売却した翌年の2月16日~3月15日が申告期間です

不動産を売却したときにかかるのは所得税・復興特別所得税と住民税です。このうち確定申告が必要なのは所得税で、住民税は所得税の申告に基づいて翌年度分に課税されることになります。
所得税の申告は不動産を売却した翌年に手続きとなります。申告時期は毎年2月16日~3月15日と決められており、現在の住所地を管轄する税務署に申告が必要です。
申告方法は所定の申告書に必要事項を記入し、税務署の窓口に直接提出するのが一般的。とはいえ申告期間は約1カ月しかなく、期限が近付くと税務署の窓口が混雑する。忙しい平日に手続きするのが難しい場…
売却にかかる費用のは

仲介手数料、印紙税、登記費用などがかかります

(1)仲介手数料
(2)印紙税(売買契約書に課税)
(3)登記費用(抵当権抹消などの費用、司法書士報酬)
(4)その他必要に応じて支払う費用(測量費、解体費、廃棄物処分費など)
(5)引越し費用など

不動産会社に仲介手数料


仲介手数料の上限は売買価格の3%+6万円+消費税

売却を依頼する不動産会社に支払うのが仲介手数料です。媒介契約を結んだときではなく、売却が成立したときに成功報酬として支払います。
仲介手数料の金額は、売買価格が400万円を超える場合は以下の計算式で算出します。
仲介手数料=売買価格×3.3%+6万6000円

売買契約書に印紙税がか…

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